알아두면 쓸모 있는
법률 뉴스레터 2편
글. 이지현 준법감시팀 계장
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① 전세사기 당하지 않으려면
최근 전세사기와 관련한 뉴스가 연일 보도되고 있습니다. 주택도시보증공사의 ‘주택 전세보증금 반환보증 사고 현황’에 따르면, 올해 1분기 전세 보증사고 건수가 7,974건에 달하여 분기 기준 역대 최대치를 기록했다고 합니다.
이러한 상황에서 어떻게 하면 보다 안전하게 전세 계약을 체결하고, 보증금을 지킬 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 본 글에서는 먼저 전세의 의의 및 법적성격에 대하여 살펴본 후, 전세사기의 유형 및 예방대책, 그리고 관련 법률의 정비에 대하여 소개하도록 하겠습니다.전세의 의의
전세(傳貰)란 보증금을 맡기고 타인의 주택을 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말합니다. 이는 한국에서만 찾아볼 수 있는 독특한 주택임대 유형으로, ‘Jeonse’라는 발음이 그 자체로 영어 단어로 사용되기도 합니다.
과거 주택 공급이 부족하고 주택금융시장도 활성화되기 이전, 주택 소유자는 보증금을 이용해 매수자금을 무이자로 융통할 수 있고, 임차인은 주택 가격보다 훨씬 낮은 가격에 주택을 임차할 수 있었기에 우리나라에서 전세 제도가 널리 이용되어 온 것입니다.전세의 법적 성격
타인의 주택에 세 들어 살 경우의 법률관계는 민법상 전세권(민법 제303조) 또는 임대차(민법 제618조)의 적용을 받을 수 있습니다. 그러나 통상 빌려주는 쪽이 전세권설정등기를 해 주지 않기 때문에, 보다 강력한 물권으로서 전세권이 아닌, 채권적 법률관계로서 임대차에 의한 규율을 받게 됩니다. 그런데 민법상 임대차의 경우 임차인의 안정된 주거생활을 보장하기 부족한 측면이 있었고, 임차인을 보다 강력하게 보호하기 위하여 민법에 대한 특례로서 「주택임대차보호법」이 제정, 시행되고 있습니다.
전세사기의 유형
전세사기의 대표적 유형에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
무자본·갭투자 자본금 없이 미분양 빌라 등을 여러 채 매입 후 임차인의 전세보증금을 활용해 돌려막기식으로 집값을 충당했다가 보증금을 반환하지 못함 깡통전세 등 보증금 미반환 담보설정, 채무다액 등 보증금 반환능력이 없음에도 임대차계약 체결 후 보증금 미반환 부동산 권리관계 허위고지 건물의 저당권 설정, 압류, 경매 진행 등의 사실을 숨기고 계약을 체결 실소유자 행세 등 무권한 계약 정당한 소유권이 없는데도 서류를 위조해 권리가 있는 것처럼 속여 보증금을 가로챔 위임범위 초과 계약 월세계약 또는 관리 권한만 위임받고 임차인과 전세계약을 체결한 후 보증금을 가로챔 허위 보증·보험 주택보증·보증보험 등의 보증을 받을 수 없는 건축물인데도 이를 속이고 임대차계약을 체결 불법 중개·매개 공인중개사무소 개설 등록 없이 중개업을 하거나, 거래하는 쌍방을 모두 대리하는 경우 출처 : 경찰청
전세사기의 예방대책
위와 같은 전세사기를 예방하기 위하여, 전세계약 체결 시 반드시 확인해야 할 사항들에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 계약 체결 전, 계약 체결 시, 계약 체결 후, 잔금 지급 및 이사 후 단계에서 각각 점검해 볼 사항들에 대하여 순서대로 소개하도록 하겠습니다.
1. 계약 체결 전 확인사항
확인 사항 확인 이유 확인 방법 주택상태 - 불법·무허가 주택여부 확인
- 임대인에게 하자보수 요청
- 건축물대장 열람
- 현장 확인
적정 전세가율 - 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인
- 부동산 정보 사이트를 통한 시세 확인
- 물건지 인근 복수 중개 업소 방문
- 지역별 전세가율 확인
선순위 권리관계 - 보증금 안전여부 확인
- 등기부등본(갑구, 을구) 확인
- 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인(전입세대 열람 내역,
확정일자 부여현황 확인)
임대인 세금 체납 여부 - 보증금 돌려받지 못할 위험 예방
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국세, 지방세 미납내역 확인
* 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능(‘23.4월부터)
출처 : 국토교통부, 한국부동산원
2. 계약 체결 시 확인사항
확인 사항 확인 이유 확인 방법 임대인(대리인) 신분 - 계약자 본인여부 확인
- 신분증 또는 위임계약시 위임장 및 인감증명서
공인중개사 정상영업 여부 - 적법한 중개로 위험계약 체결 방지
- 국가공간정보포털을 통한 부동산중개업 조회
주택임대차 표준계약서 활용 - 권리보장 특약 명시
- 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청
권리관계 재확인 - 근저당 등 권리관계 확인
- 등기부등본(갑구, 을구) 확인
출처 : 국토교통부, 한국부동산원
3. 계약 체결 후 확인사항
확인 사항 확인 이유 확인 방법 임대차 신고 - 보증금 6천만 원, 월 차임 30만 원 초과할 경우 계약 후 30일 이내 법적 의무 사항(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 제1항, 동법 시행령 제4조의3 제1항)
- 확정일자 자동 부여
- 부동산거래관리시스템 상 온라인 신청 또는 관할 주민센터 방문
출처 : 국토교통부, 한국부동산원
4. 잔금 지급 및 이사 후 확인사항
확인 사항 확인 이유 확인 방법 권리관계 재확인 - 계약체결 후 권리변동사항 확인
- 등기부등본(갑구, 을구) 확인
전입신고 - 법적 의무사항으로 전입 후 14일 이내 신고
- 대항력 확보를 위함
- 정부24를 통한 온라인 신청 혹은 관할 주민센터 방문
전세보증금 반환보증 가입 - 증금 미반환 위험 해소
- 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등 보증기관에 문의하여 가입
출처 : 국토교통부, 한국부동산원
관련 법률의 정비
전세사기 피해를 방지하고, 피해자 보호를 두텁게 하기 위해 관련 법률을 정비하기 위한 노력도 이루어지고 있습니다. 지난 3월 30일 「주택임대차보호법」의 일부개정법률안이 국회 본회의를 통과하였습니다. 개정안의 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 임대인에게 임차권 등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 임차권등기명령에 민사집행법 제292조 제3항을 준용(안 제3조의3 제3항).
- 임대차계약을 체결할 때 임대인은 임차주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하거나 확정일자부여기관의 임대차 정보 제공에 대한 동의와 미납세액 열람에 동의하도록 함(안 제3조의7 신설).
출처 : 국회 의안정보시스템
개정안을 통하여 임차권 등기명령을 송달하기 어려운 경우(임대인의 주소 불분명, 임대인의 송달 회피, 임대인 사망 등)에도 임차인이 빠르게 임차권 등기를 할 수 있도록 하여 보증금반환채권에 대한 보호가 더욱 강화될 것으로 보입니다. 또한 임대차 계약 체결 시 임대인의 정보 제시 의무가 신설됨으로써 보증금 회수와 관련된 정보들에 대한 임차인의 접근 가능성이 보다 확대될 것으로 보입니다.
마치며
지금까지 전세의 의의 및 법적성격, 전세사기의 유형과 예방대책. 관련 개정법률안에 대하여 살펴보았습니다.
전세 계약 체결 시 앞서 소개한 유의 사항을 참고하시어 보다 안전하게 계약을 체결하실 수 있기를 바랍니다. -
② 내 가상자산 어떻게 보호받지?
가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률안(이하 ‘가상자산법률안’)이 2023. 4. 25. 국회 정무위원회 법안심사제1소위원회에서 의결되었습니다. 이 법안에 대한 최종의결이 이루어질 경우, 가상자산업권에 대한 국내 최초 제정법이 탄생하게 됩니다. 가상자산에 대한 관심이 뜨거운 요즘, 보다 안전한 가상자산의 거래를 위하여 가상자산법률안의 제안이유 및 주요내용, 입법전망에 대하여 차례로 살펴보도록 하겠습니다.
가상자산법률안의 제안이유
가상자산의 등장 이후 이를 거래하는 시장이 점차 확대되어 왔음에도 여전히 관련 입법이 미비한 상태였습니다. 이러한 가운데 가상자산 이용자들이 피해를 보는 사건이 여러 차례 발생하였고, 이용자를 보호하고 가상자산의 거래와 관련한 불공정거래를 규제할 필요가 있다는 의견이 지속적으로 제기되어 왔습니다.
이에 가상자산업자에게 이용자의 예치금과 가상자산에 대한 관리 및 보호의무를 부과하는 등 이용자들을 보호하고, 가상자산시장에서 불공정거래행위를 금지하여 건전한 거래질서를 확립하기 위하여 가상자산법률안이 제안되었습니다.출처 : 국회 의안정보시스템
1. 가상자산의 정의 규정
가상자산을 ‘분산원장기술 또는 그와 유사한 기술에 기반하여 전자적으로 저장 및 이전될 수 있는 가치 또는 권리를 표시하는 증표’로 정의하였습니다(안 제2조).
2. 이용자 예치금의 별도예치
이용자의 자산을 보호하기 위하여 가상자산업자로 하여금 이용자의 예치금을 고유재산과 분리하여 관리기관에 예치 및 신탁하도록 하였습니다(안 제5조).
3. 가상자산의 임의적 입출금 차단 금지
가상자산업자가 이용자의 가상자산에 관한 입출금을 정당한 사유 없이 차단할 수 없도록 하고, 차단하는 경우에는 그에 관한 사유를 미리 이용자에게 통지하도록 하였습니다(안 제8조).
4. 가상자산 통합정보 운영기관의 지정
이용자 보호를 위하여 가상자산거래정보의 수집 등을 담당하는 가상자산 통합정보 운영기관을 금융위원회가 지정하도록 하고 해당 기관은 거래정보수집 등 관련 업무를 수행하도록 하였습니다(안 제10조).
5. 가상자산 상장의 적정성 확보
가상자산업자가 가상자산을 상장할 때에 상장의 적정성을 확보하기 위해 상장심사 기준 및 내부규정을 마련하도록 하였습니다(안 제13조).
6. 불공정거래행위 등 금지
미공개중요정보 이용행위, 시세조송행위, 부정거래행위 등 가상자산의 불공정거래행위를 금지하였습니다(안 제14조).
7. 가상자산시장 및 사업자에 대한 감독·검사 등
금융위원회에 가상자산업자에 대한 감독·검사권한, 시정명령 권한 등을 부여하고, 금융통화위원회가 가상자산 거래와 관련하여 통화신용정책의 수행 등을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 한국은행이 가상자산업자에 대하여 자료제출을 요구할 수 있도록 하였습니다(안 제15조).
8. 「마약류 불법거래 방지에 관한 특례법」 준용
몰수 및 추징과 국제 공조에 관하여 「마약류 불법거래 방지에 관한 특례법」을 준용하도록 하였습니다(안 제21조).
출처 : 국회 의안정보시스템
향후 입법 전망
그동안 가상자산업자에 대하여는 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」에서 자금세탁방지에만 초점을 두어 규율하고 있었습니다. 그러나 이번 가상자산법률안이 통과될 경우, 가상자산 이용자의 권익보호 및 건전한 거래질서 조성 전반에 대하여 규정한 ‘업권법’이 마련될 것으로 기대됩니다. 다만, 이번 법안은 주로 가상자산 이용자 보호와 불공정거래 억제에 중점을 둔 1단계 입법으로, 가상자산 발행 및 공시 등의 업권 전체를 통할하는 내용에 관하여는 2단계 입법을 통해 논의될 예정입니다.
가상자산법률안은 지난 4월 25일 국회 정무위원회 법안심사소위원회를 통과하였고, 5월 11일 상임위원회 전체회의를 통과하였습니다. 이후 법제사법위원회의 체계·자구 심사를 앞두고 있으며, 빠르면 5월 중 국회 본회의에서 최종 의결될 것으로 예측됩니다.
이번 입법절차를 통해 가상자산업권 전체를 규율하는 법률이 마련되어, 가상자산 이용자가 보다 안전하게 거래할 수 있는 건전한 가상자산시장이 조성되기를 바랍니다.